1

1.1 Grundlage des anerkannten Immobilien Bewerters /Sachverständigen

2

1.2 ImmoWertV

3

1.3 Wer muss die ImmoWertV anwenden?

4

1.4 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte

5

1.5 Statistik

6

1.6 Dokumentierte und tatsächliche Qualifikationen

7

1.7 Ausbildung in der Grundstückswertermittlung

8

1.8 Zusammenschluss von Sachverständige

9

1.9 Die Bewertungslehre

10

1.10 Gesetze und Verordnungen für die Immobilienbewertung

11

1.11 Hauptpflichten des Immobilien-Bewerters nach MSVO

12

1.11.1 Die unparteiische Aufgabenerfüllung

13

1.11.2 Schweigepflicht

14

1.11.3 Anzeigepflicht

15

1.11.4 Persönliche Aufgabenstellung

16

1.12 Rechtsgrundlage Immobilienbewertung

17

1.13 Fachliche Voraussetzung inhaltliche Anforderung

18

1.13.1 Anforderungsprofil wirtschaftliche Kenntnisse z.B.

19

1.13.2 Anforderungsprofil technische Kenntnisse z. B.

20

1.13.3 Anforderungsprofil rechtliche Kenntnisse z. B.

21

1.14 Formale Anforderungen an Gutachten

22

1.14.1 1. Allgemeine Angaben

23

1.14.2 2. Dokumentation

24

1.14.3 3. Sachverständige Bearbeitung

25

1.14.4 4. Ergebnis / Zusammenfassung

26

1.15 Das Grundproblem oder die Kunst der Wertermittlung

27

1.15.1 Die Nachvollziehbarkeit

28

1.15.2 Die Begründungspflicht

29

1.16 Traditioneller Weg in der Wertermittlung

30

1.16.1 Objektive Eigenschaften

31

1.16.2 Subjektive Eigenschaften

32

1.16.3 Vergleichbarkeit

33

1.17 Der Marktwert als Ziel einer Wertermittlung

34

1.17.1 Der Verfahrensablauf

35

1.18 Die Orientierung in der Wertfindung

36

1.19 Aktualisierung

37

1.19.1 Umrechnung mit Indizes

38

1.19.2 Umrechnung mit Faktoren

39

1.19.3 Baupreisindices, aktuell

40

1.20 Der Marktwert

41

1.21 Qualitätsstichtag

42

1.22 Berücksichtigung künftiger (Markt-)Entwicklungen

1

2.1 Zweck und Anwendungsbereich VW-RL

2

2.2 Allgemeines

3

2.3 Vergleichspreise

4

2.4 Ableitung von Vergleichspreisen

5

2.4.1 Herkunft der Kaufpreise und der zur Anpassung verwendeten Daten

6

2.4.2 Anpassung wegen besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

7

2.4.3 Anpassung wegen abweichender wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts,

8

2.4.4 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand

9

2.4.5 Maß der baulichen Nutzung

10

2.4.6 Grundstücksgröße und weitere Grundstücksmerkmal

11

2.4.7 Anpassung wegen abweichender allgemeiner Wertverhältnisse,

12

2.5 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

13

2.6 Vergleichsfaktoren

14

2.7 Ermittlung des Vergleichswerts

15

2.8 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

16

2.8.1 Besondere Ertragsverhältnisse

17

2.8.2 Baumängel und Bauschäden

18

2.8.3 Wirtschaftliche Überalterung

19

2.8.4 Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

20

2.8.5 Freilegungskosten

21

2.8.6 Bodenverunreinigungen

22

2.8.7 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

23

2.9 Bodenwertermittlung

24

2.9.1 Bodenwert unbebauter Grundstücke gemäß § 5 ImmoWertV

25

2.9.2 Bodenwert bebauter Grundstücke

26

2.9.3 Bebaute Grundstücke im Außenbereich

27

2.9.4 Abweichen der tatsächlichen von der maßgeblichen Nutzung

28

2.9.5 Unterausnutzung, Liquidationsobjekte

29

2.9.6 Überausnutzung

30

2.10 Verkehrswert (Marktwert)

31

2.10.1 Prognose der zukünftigen Arbeitsweise

32

2.10.2 Ziel der prognostizierten Arbeitsweise

1

3.1 Erschließung

2

3.1.1 Die “drei Ebenen der Erschließung”

3

3.2 Reifegrad des Bodens

4

3.2.1 Bauerwartungsland

5

3.2.2 Rohbauland

6

3.2.3 Bauland

7

3.3 Entwicklungsstufen des Bodens

8

3.3.1 Neue Entwicklungsstufen des Bodens

9

3.3.2 Die besondere Bezeichnung der Flächen mit Altlasten

10

3.3.3 Flächennutzungsplan

11

3.3.4 Bebauungsplan

12

3.4 Weitere Bewertungskriterien für Grundstücke

13

3.4.1 Baureifmachen, Freimachung

14

3.4.2 Größe

15

3.4.3 Zuschnitt

16

3.4.4 Unwirtschaftliche Bebauung

17

3.4.5 Bodenbeschaffenheit

18

3.4.6 Baulandwerdung

19

3.5 Bodenwert

20

3.6 Vergleichswertverfahren

21

3.6.1 Selbstständig nutzbare Teilfläche.

22

3.7 Bodenwert Recherche

23

3.7.1 Erschließungszustand

24

3.7.2 Maß der baulichen Nutzung

25

3.8 Bodenrichtwerte nach ImmoWertV

26

3.8.1 Ermittlungspflicht

27

3.8.2 Grundlagen

28

3.8.3 Bildung der Bodenrichtwertzonen

29

3.8.4 Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

30

3.8.5 Ermittlung der Bodenrichtwerte

31

3.8.6 Bereitstellung der Bodenrichtwerte

32

3.9 Umrechnungskoeffizienten

1

4.1 Bodenwertberechnung in Einzelschritten

2

4.1.1 Eine Alternative :Residualwertverfahren

3

4.1.2 Deduktiver Preisvergleich für werdendes Bauland nach Seele

1

5.1 Zweck und Anwendungsbereich

2

5.2 Das Sachwertverfahren: allgemeines

3

5.3 Das Sachwertverfahren: Ablauf

4

5.4 Vorläufiger Sachwert

5

5.4.1 Herstellungskosten der baulichen Anlagen -ohne Außenanlagen

6

5.4.2 Zu den baulichen Außenanlagen zählen z. B.

7

5.4.3 Lineare Alterswertminderung

8

5.4.4 Bodenwert

9

5.5 Marktanpassung – Sachwertfaktoren

10

5.6 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

11

5.6.1 Besondere Ertragsverhältnisse

12

5.6.2 Baumängel und Bauschäden

13

5.6.3 Wirtschaftliche Überalterung

14

5.6.4 Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

15

5.6.5 Freilegungskosten

16

5.6.6 Bodenverunreinigungen

17

5.6.7 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

18

5.7 Verkehrswert (Marktwert)

19

5.8 Ermittlungsgrundlagen – Sachwertverfahren WertV

20

5.9 Ermittlungsgrundlagen – Sachwertverfahren ImmoWertV

21

5.9.1 Gedankensplitter.

22

5.10 Das Sachwertverfahren in 8 Einzelschritten

23

5.10.1 1. Schritt: Ermittlung des Standards

24

5.10.2 2. Schritt: Ermittlung der bebauten Fläche

25

5.10.3 3. Schritt: Korrektur der Normalherstellungskosten

26

5.10.4 4. Schritt: Alterswertminderungen

27

5.10.5 5. Schritt: Außenanlagen

28

5.10.6 6. Schritt: Baunebenkosten

29

5.10.7 Erforderliche Verwendung: Sachwert – Marktanpassungsfaktoren

30

5.10.8 8. Schritt: Sonstige wertbeeinflussende Umstände

1

6.1 Zweck und Anwendungsbereich EW-RL (Entwurf)

2

6.2 Allgemeines

3

6.3 Verfahrensvarianten

4

6.4 Verfahrensgang

5

6.4.1 Allgemeines Ertragswertverfahren

6

6.4.2 Vereinfachtes Ertragswertverfahren

7

6.4.3 Periodisches Ertragswertverfahren

8

6.5 Reinertrag, Rohertrag

9

6.6 Bewirtschaftungskosten

10

6.6.1 Verwaltungskosten

11

6.6.2 Instandhaltungskosten

12

6.6.3 Mietausfallwagnis

13

6.6.4 Modernisierungswagnis

14

6.6.5 Betriebskosten

15

6.7 Liegenschaftszinssatz

16

6.8 Bodenwert

17

6.9 Restnutzungsdauer

18

6.10 Barwertfaktoren

19

6.11 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

20

6.11.1 Besondere Ertragsverhältnisse

21

6.11.2 Baumängel und Bauschäden

22

6.11.3 Wirtschaftliche Überalterung

23

6.11.4 Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

24

6.11.5 Freilegungskosten

25

6.11.6 Bodenverunreinigungen

26

6.11.7 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

27

6.12 Verkehrswert (Marktwert)

28

6.13 Ablaufplan

29

6.14 Das allgemeine Ertragswertverfahren in Einzelschritten

30

6.14.1 Grundlagen

31

6.15 1. Schritt: Jahresrohertrag

32

6.16 2. Schritt: Bewirtschaftungskosten

33

6.16.2 Pauschalierte Bewirtschaftungskosten

34

6.17 3. Schritt: Jahresreinertrag des gesamten Objekts

35

6.18 4. Schritt: Verzinsung Bodenwert ( Beeinflussungsmerkmale )

36

6.18.1 Risikoaspekt

37

6.18.2 Langfristige Stabilität

38

6.18.3 Preisniveau

39

6.18.4 Werterhaltung

40

6.18.5 Angebot und Nachfrage

41

6.18.6 Lage

42

6.18.7 Wirtschaftliche und politische Einflussfaktoren:

43

6.18.8 Zusammenfassung der Einflussfaktoren

44

6.18.9 Nutzungsart und Restnutzungsdauer

45

6.18.10 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes

46

6.18.11 Auswahl von Kapitalisierungszinssätzen ImmoWertV

47

6.18.12 Tabelle 1

48

6.18.13 Tabelle 2

49

6.18.14 Tabelle 3

50

6.18.15 Tabelle 4

51

6.19 5. Schritt: Jahresreinertrag des Gebäudes

52

6.20 6. Schritt: Gebäudeertragswert

53

6.21 7. Schritt: Wertkorrekturen

54

6.22 8. Schritt: Abschließender Ertragswert

55

6.23 Schlussbemerkung

56

6.24 Übungsaufgabe

1

7.1 Zweck und Anwendungsbereich VW-RL

2

7.2 Allgemeines

3

7.3 Vergleichspreise

4

7.4 Ableitung von Vergleichspreisen

5

7.4.1 Herkunft der Kaufpreise / der zur Anpassung verwendeten Daten

6

7.4.2 Anpassung wegen besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

7

7.4.3 Anpassung wegen abweichender wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts,

8

7.4.4 Anpassung wegen abweichender allgemeiner Wertverhältnisse, Indexreihen

9

7.5 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

10

7.6 Vergleichsfaktoren

11

7.7 Ermittlung des Vergleichswerts

12

7.8 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

13

7.8.1 Besondere Ertragsverhältnisse

14

7.8.2 Baumängel und Bauschäden

15

7.8.3 Wirtschaftliche Überalterung

16

7.8.4 Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

17

7.8.5 Freilegungskosten

18

7.8.6 Bodenverunreinigungen

19

7.8.7 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

20

7.9 Vergleichswert, Verkehrswert (Marktwert)

21

7.9.1 Prognose der zukünftigen Arbeitsweise

22

7.9.2 Ziel der prognostizierten Arbeitsweise

1

8.1 Ziel der Wertermittlung

2

8.1.1 Verkehrswert wird Marktwert

3

8.1.1 Definition und grundlegende Merkmale

4

8.1.3 Verfahrenszwang

5

8.1.4 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr

6

8.1.5 Nicht-Verkehrsfähigkeit

7

8.1.6 Verfahrenswahl und Begründungspflicht

8

8.1.7 Begründung zur Anwendung des Sachwertverfahrens

9

8.1.8 Begründung zur Anwendung des Ertragswertverfahrens

10

8.1.9 Würdigung der Aussagefähigkeit

11

8.1.10 Aggregationsverbot

12

8.2 Bestimmung des Verkehrswerts (Marktwert) in Einzelschritten

13

8.2.1 1. Schritt: Überprüfung: freier Markt

14

8.2.2 2. Schritt: Überprüfung: vollkommene Konkurrenz

15

8.2.3 3. Schritt: Verfahrenswahl und Begründungspflicht

16

8.2.4 4. Schritt: Würdigung der Aussagefähigkeit

17

8.2.5 5. Schritt: Gewichten

18

8.2.6 6. Schritt: Vorläufiger Verkehrswert (Marktwert)

19

8.2.7 7. Schritt: Marktanpassung

20

8.2.8 8. Schritt: Marktwert

21

8.2.9 Sensitivitätsanalyse

22

8.2.10 Plausibilitätskontrollen

1

Schlusswort